どうもポテポテです。
今回は不動産は購入した後が、勝負です。
私が客付けするときに大切にしていること
３つを共有したいと思います。
よろしくお願いします。
リフォーム中でも内見する
タイトルの通りですが、投資物件は絶対にリフォーム中でも
入居者募集はやるべきです。
二つ理由があります。
一つ目は、リフォーム終わってからの、入居者募集は空室時間が増えてしますからです。
空室期間が増えてしまうと、家賃収入が入るのが遅くなるからです。
機会損失ともいいますが、そのことを考えない大家さんは絶対にいません。
そこを考えないでやってしまうと、自主管理している大家さんは、物件を定期的に
掃除したり、草刈りしたり、と手間がかかる上にそこに行くまでの時間と労力が
かかります。そこを加味してスケジュール管理した方が絶対にいいと思います。
二つ目は、リフォーム中だからと言って入居者が決まらないとは限らないからです。
大家さんになる前に感じることはリフォーム中だと入居者は決まりにくいと思っている人も
いますが、それは入居者が決めることです。大家さん側が決めることではないので
リフォームしているからと言って入居者募集をしないと損をしてしまいます。
理想はリフォーム中に入居者が決まってなおかつその人がＤＩＹ好きで入居者本人で
直してもらえるとめっちゃうれしいと大家さんは最高です。
仲介業者とのヒヤリング
このタイトルは、かなり重要です。
タイトルの通りですが、ヒヤリングの内容は
どんな人がかなり重要になってくると思います。
あと、入居意欲です。私が持っている物件は、最初家賃６万円で募集をかけていました。
ファミリー層が中心で、４人家族や外国人家族が内見に来てくれました。
私自身も初めて内見案内をやりすごくいい経験になりました。
どっちも内見案内しましたがボロ戸建てなので、やはりいい感触はありませんでした。
かなりショックだった記憶があります。
この地域では６万円でもかなり安い方だったのですが、さすがにボロすぎて入らなかったですね。
そこで仲介業者と相談して５万５千円まで下げてみましたが、それでも厳しかったので
担当の人に、募集金額はそのままで入居者さんが家賃交渉したら５万円まで下げてもいいですよ。
という話をしたらすぐに入居者が決まりました。
決まった時はかなりうれしかったですねぇ！！
しかしここで問題が発生します。
ヒヤリングで担当には言っていたつもりだったのですが、契約形態で話がかみ合っていないことが
ありました。それが定期借家契約の方法でやってほしいとお願いしていたつもりでしたが、それが相手に伝わっていなくて賃貸借契約で入居付けしていたのです。
かなり不満を抱えましたが、その人なりをヒヤリングした結果大丈夫そうなので賃貸借契約で入居してもらいました。
これは私の失敗事例の一つなので皆さんも参考にしてもらえると嬉しいです。
家賃交渉するときの基準
私の結論は、この金額より下げないということと
利回りを気にした方がいいと思います。
現在の物件で前述話したことですが、契約体系で入居者希望の人が家賃を５０００円さげてくれ
という交渉してきましたが、私はこれ以上下げるのは無理という基準がありましたので
賃貸借契約で入居者してもらい５万円の家賃で入居してもらいました。
これは人それぞれですが、絶対に下げられない基準はあった方いいと思います。
なぜかというと、不動産賃貸業において目先の家賃収入も大事ですが最後の高く
売りぬくための家賃設定があると思います。
安く入居を決めてしまう後から家賃の値上げがやりづらいのと
投資金額を回収する時間が掛かりすぎてしまうからです。
やっぱり、購入した物件の金額を回収してなおかつ高く売りぬくことが
大事になってくるのが不動産賃貸業だと思うからです。
ちゃんと自分自身でこの家賃よりは下げないという基準を決めて
募集したほうがいいと思います。
まとめ
ここまで３選紹介してきましたが、最初のスタートを早くして
前倒しに進めていかないと、大家さんが損していきます。
時は金なりともいいように、時間が経てば経つほど損をしていきます。
前のめりにスケジュールしていくことが大切だと思います。
そして、自分自身の基準を最初に決めることが大切です。
物件を見る前から、決め手はいけません。
内見してこの物件ならこれだという基準を決めて
その基準を崩さずに、行動することが大切だと思います。
大家になってわかることは、仕組み作りが本当に重要です。
それは本人の基準なのでそこをブレてはいけません。
やってしまうと、後悔したり失敗に繫がる可能性があるからです。
客付けするときは、基準を忘れずに行動することが大切だと思います。
以上、参考になれば幸いです。
終了！次回もよろしくです。
コメント